Несколько людей в сегодняшней всемирной культуре могут похвастаться табильностью и устойчивостью, особенно когда речь заходит о Москве. Этот город устанавливает специальные условия для своих жителей. Молодые семьи часто рассматривают свою первую квартиру в качестве стартовой точки и скоро осознают, что должны искать варианты обмена своей недорогой «однушки» в Подмосковье на более удобное и просторное жилье поближе к работе. Растущая семья требует больший простор, поэтому такие переезды часто связаны с необходимостью поиска дополнительных комнат.

Обратный процесс может быть также характерен для родителей взрослых детей — они могут сократить размер своей квартиры, чтобы переехать от молодой семьи или обзавестись новым источником дохода, обменяв свою квартиру на более маленькую с небольшой доплатой. Это - цикл обмена квартирами в московской недвижимости.

Как организовать обмен квартирами с доплатой?

Первым вопросом, который возникает у тех, кто решает обменять свою квартиру, является: «С чего начать?». Опытные участники рынка недвижимости всегда советуют начать с поиска риэлтора, чтобы избежать рисков, связанных с самостоятельной проведением сделки. Каждый год почти 400 сделок с недвижимостью оказываются недействительными.

Организация самостоятельного поиска квартиры потребует значительных усилий и знаний, а также времени. Вам придется освоить информацию о текущих предложениях на рынке, осуществлять ежедневный мониторинг и готовиться к сложным переговорам. Однако даже если вы решите самостоятельно провести сделку, это не принесет экономии, поскольку грамотный риэлтор знает цены на квартиры и не допустит переплаты.

Как можно организовать обмен квартир с доплатой? Существует два основных способа:

1. Договор мены. Этот способ используется редко – менее 3% процентов обменов квартир осуществляются через договор мены. Для этого нужно найти человека, который захочет обменяться квартирой с вами, при этом вам должна понравиться его квартира. В большинстве случаев это происходит при родственных обменах.
2. Договор купли-продажи. Этот способ является основным способом обмена квартир с доплатой. При использовании данного способа необходимо продать свою квартиру и купить другую, которую вы выберете. Такая сделка называется альтернативной. Для ее осуществления нужно выполнить следующие шаги:
   1. Найти агентство недвижимости и пройти консультацию с экспертом;
   2. Получить информацию о возможных вариантах, доплате и других расходах;
   3. Подготовить квартиру к продаже;
   4. Продать свою квартиру и купить новую;
   5. Проверить юридическую «чистоту» квартиры и коммунальные долги;
   6. Подготовить документы для банка (если потребуется).
   Необходимо понимать, что процесс обмена квартирами может включать в себя несколько этапов и звеньев. Это показывает объем работ, которые должно осуществить агентство недвижимости, и отражается на стоимости услуг.

Обмен однокомнатной квартиры на двухкомнатную – это не редкость на рынке недвижимости города Москвы. Однако стоимость обмена может значительно варьироваться в зависимости от района и качества предлагаемого жилья. Если у вас есть однокомнатная квартира в Центральном административном округе и вы хотите обменять ее на двухкомнатную в другом районе, то вы можете рассчитывать на компенсацию со стороны покупателя. Именно поэтому условия обмена могут очень сильно отличаться для каждой конкретной квартиры.

Однако, если две квартиры располагаются в одном ценовом сегменте, то размер доплаты может быть более предсказуемым. В случае обмена однокомнатной квартиры на двухкомнатную в том же районе, размер доплаты будет зависеть от разницы в квадратных метрах, умноженной на коэффициент, который может составить от 1 млн. рублей старой Москвы. Это связано с тем, что на вторичном рынке цена за квадратный метр однокомнатной квартиры остается выше, чем стоимость двухкомнатной.

Обмен двухкомнатной квартиры на трех- или четырехкомнатную также может быть осуществлен по той же схеме. Как правило, большие квартиры в одном ценовом сегменте потребуют доплаты, которую можно рассчитать, исходя из количества дополнительных квадратных метров. Но необходимо учитывать, что поиск большой квартиры может быть сложным и затянуться на длительный период времени. Стоимость доплаты при обмене двухкомнатной квартиры на трехкомнатную может составить от 700 тыс. рублей, а на четырехкомнатную – от 1300 тыс. рублей. Однако, эти цифры могут быть достаточно условными, так как поиск 4-х комнатной "хрущевки" довольно маловероятен.

Обмен крупной квартиры на несколько маленьких: в чем заключается и как рассчитать свои возможности

Если вы являетесь обладателем 3-х или 4-х комнатной квартиры, то, возможно, стоит задуматься об обмене на две однокомнатные квартиры. Такой обмен возможен без доплаты, но вероятнее всего придется жертвовать уровнем района, тогда как получение более привлекательных площадей и сохранение или повышение уровня района невозможно без доплаты. Однако, рассчитать размер доплаты сложно, поскольку условия обмена могут усложниться. Например, если у вас трехкомнатная квартира типа «хрущевка», то при обмене за две однокомнатные потребуется значительная доплата. Разница в цене крупных и маленьких квартир будет больше, и продажа трехкомнатной «хрущевки» будет осуществляться за низкую цену, в то время как покупка однокомнатных квартир будет стоить дороже из-за высокого спроса на них. Поэтому необходимо учитывать все эти факторы при расчете своих возможностей.

Обмен крупной квартиры на две меньших потребует формирования и осуществления трех договоров купли-продажи: продажи большой квартиры и покупки двух меньших. Это усложняет задачи агентства по недвижимости, что, в свою очередь, отражается на стоимости услуг риэлторов – она может увеличиться в среднем на 1,3–1,6%.

Фото: freepik.com